Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

RESUME PAJAK BUMI dan BANGUNAN

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Disusun Oleh :

Nama                                      : Hari Fatdriansyah

NPM                                        : 0901051021

Universitas Lampung

Fakultas Ekonomi

Program Diploma 3 Perpajakan

Bea perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB )

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas  tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak. Dasar hukum  Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah UU No.21 tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan UU No.20 tahun 2000. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Sesuai ps.33 ayat 3 UUD 1945 “bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat  Tanah sebagai bagian dari bumi disamping memenuhi kebutuhan dasar untuk papan dan lahan usaha, juga merupakan alat investasi yang menguntungkan, bangunan juga memberi manfaat ekonomi bagi pemiliknya  Oleh karena itu wajar bagi mereka yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan menyerahkan sebagian nilai ekonomi yang diperolehnya kepada negara dalam bentuk pajak .

Dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000 disebutkan bahwa perolehan hak karena waris dan hibah wasiat merupakan objek pajak. Perolehan hak karena waris adalah perolehan hak  atas tanah dan atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris, yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia.

Saat pewaris meninggal dunia, pada hakikatnya telah terjadi pemindahan hak dari pewaris kepada ahli waris. Saat terjadinya peristiwa hukum yang mengakibatkan pemindahan hak tersebut merupakan saat perolehan hak karena waris menjadi objek pajak. Mengingat ahli waris memperoleh hak secara cuma-cuma, maka adalah wajar apabila perolehan hak karena  waris tersebut termasuk objek pajak yang dikenakan pajak.

Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia.Pada umumnya penerima hibah wasiat adalah orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga dengan pemberi hibah wasiat, atau orang pribadi yang tidak mampu. Disamping orang pribadi, penerima hibah wasiat juga berupa badan yang biasanya mempunyai kegiatan pelayanan kepentingan umum di bidang sosial, keagamaan, pendidikan, kesehatan dan kebudayaan, yang semata-mata tidak mencari keuntungan.

Oleh karena ahli waris dan penerima hibah wasiat memperoleh hak secara cuma-cuma, maka untuk lebih memberikan rasa keadilan, besarnya pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena waris dan hibah wasiat perlu diatur tersendiri dengan Peraturan Pemerintah.

Contoh :

Seorang anak memperoleh hibah wasiat dari ayah kandungnya sebidang tanah dan bangunan diatasnya dengan nilai pasar sebesar Rp 500.000.000,00. Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun yang bersangkutan mendaftar ke Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp 450.000.000,00. Apabila di Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan tersebut, Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dalam hal hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/ isteri, sebesar Rp 300.000.000,00, maka besarnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terutang adalah sebagai berikut :

- Nilai Perolehan Objek Pajak                                                              Rp 500.000.000,00

- Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak                                             Rp 300.000.000,00

- Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak                                           Rp 200.000.000,00

- BPHTB yang seharusnya terutang     = 5% x Rp 200.000.000,00 = Rp I0.000.000,00

- BPHTB yang terutang                                    = 50% x Rp 10.000.000,00 = Rp 5.000.000,00

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud meliputi:

a. Pemindahan hak karena :

1)    jual beli;

2)    tukar-menukar;

3)    hibah;

4)    hibah wasiat;

5)    pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;

6)    pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;

7)    penunjukan pembeli dalam lelang;

8)    pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuasaan hukum tetap;

9)    hadiah.

b. Pemberian hak baru karena :

1)    kelanjutan pelepasan hak;

2)    di luar pelepasan hak.

3)    Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah :

a. hak milik;    

b. hak guna usaha;

c. hak guna bangunan;

d. hak pakai;

e. hak milik atas satuan rumah susun;

f. hak pengelolaan.

Objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh :

a.  perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan  pembangunan guna kepentingan umum

c.  badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh Menteri;

d. orang pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak  adanya perubahan nama;

e. karena wakaf;

f. karena warisan;

g. untuk digunakan kepentingan ibadah.

Dasar pengenaan pajak

Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak.  Nilai Perolehan Objek Pajak  yang dimaksud dalam hal;

a.       jual beli adalah harga transaksi;

b.       tukar-menukar adalah nilai pasar objek pajak tersebut;

c.       hibah adalah nilai pasar objek pajak tersebut;

d.      pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar objek pajak tersebut;

e.       pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar objek pajak tersebut;

f.       penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang;

g.       peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap  adalah nilai pasar objek pajak tersebut;

h.       pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar objek pajak tersebut;

i.        pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar objek pajak tersebut.

Apabila Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan tidak kena pajak yang belum Ditetapkan oleh Dirjen pajak, Menteri dapat menetapkan besarnya Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan sebesar Rp.30.000.000,00 (tiga puluh juta rupiah).

yang menentukan pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan untuk :

a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

b. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

c. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

d. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan

ditandatanganinya akta

e. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan  ditandatanganinya akta

f. lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang

g. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap

h. hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya keKantor Pertanahan

i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak

j. pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak

k. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.

Wajib Pajak wajib membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak.  Pajak yang terutang dibayar di Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri. Tata cara pembayaran pajak diatur lebih lanjut dengan Keputusan Menteri.

Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terhutangnya pajak, Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang kurang bayar. Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam Surat  keputusan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan bangunan Kurang Bayar  ditambah dengan sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan, dihitung mulai saat terutangnya pajak sampai dengan diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar.

Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak, Direktur Jenderal ajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan apabila ditemukan data baru dan atau data yang semula belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah pajak yang terutang setelah diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar. Jumlah  kekurangan pajak yang terutang dalam Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan ditambah dengan sanksi administrasi berupa kenaikan sebesar 100% (seratus persen) dari jumlah kekurangan pajak tersebut, kecuali Wajib Pajak melaporkan sendiri sebelum dilakukan tindakan pemeriksaan.

Keberatan dan banding

 Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Direktur Jenderal Pajak atas suatu :

1.    Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar;

2.    Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan;

3.    Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar;

4.    Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil.

Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-alasan yang jelas. Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil oleh Wajib Pajak, kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luarkekuasaannya.

Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan sebagaimana tidak dianggap sebagai Surat Keberatan sehingga tidak dipertimbangkan. Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Direktorat Jenderal Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan melalui pos tercatat menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut bagi kepentingan Wajib Pajak. Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan pengajuan keberatan, Direktur Jenderal Pajak wajib memberikan keterangan secara tertulis hal-hal yang menjadi dasar pengenaan ajak.Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.

Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterima, harus memberi keputusan atas keberatan yang diajukan. Sebelum surat keputusan diterbitkan, Wajib Pajak dapat menyampaikan alasan tambahan atau penjelasan tertulis. Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas keberatan dapat berupa mengabulkan seluruhnya atau sebagian, menolak, atau menambah besarnya jumlah pajak yang terutang. Apabila jangka waktu telah lewat dan Direktur Jenderal Pajak tidak memberi suatu keputusan, keberatan yang diajukan tersebut dianggap dikabulkan.

Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada Badan Penyelesaian Sengketa Pajak terhadap keputusan mengenai keberatannya yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak. Permohonan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan disertai alasan-alasan yang jelas dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak keputusan keberatan diterima, dilampiri salinan dari surat keputusan tersebut. Pengajuan permohonan banding tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak. Apabila pengajuan keberatan atau permohonan banding dikabulkan sebagian atau seluruhnya, kelebihan pembayaran pajak dikembalikan dengan ditambah imbalan bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan.

PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN

Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran pajak kepada Direktur Jenderal Pajak. Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak diterimanya permohonan harus memberikan keputusan.

Direktur Jenderal Pajak setelah melakukan pemeriksaan menerbitkan :

1.        Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, apabila jumlah pajak yang dibayar ternyata lebih besar daripada jumlah pajak yang terutang atau dilakukanpembayaran pajak yang tidak seharusnya terutang;

2.        .Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil, apabila jumlah pajak yang dibayar sama dengan jumlah pajak yang terutang.

Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 ayat (2) telah terlampaui dan Direktur Jenderal Pajak tidak memberi keputusan, permohonan kelebihan pembayaran pajak dianggap dikabulkan serta Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar harusditerbitkan dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan. Pengembalian kelebihan pembayaran pajak dilakukan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) bulan sejak diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar. Apabila pengembalian kelebihan pembayaran pajak dilakukan setelah lewat jangka waktu 2 (dua) bulan, Direktur Jenderal Pajak memberikan imbalan bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan atas keterlambatan pembayaran kelebihan pembayaran pajak. Tata cara pengembalian kelebihan pembayaran pajak diatur dengan Keputusan Menteri.

PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PAJAK

 Hasil penerimaan pajak merupakan penerimaan Negara yang dibagi antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah dengan imbangan pembagian sekurang-kurangnya 80% (delapan puluh persen) untuk Pemerintah daerah Tingkat II dan Pemerintah Daerah Tingkat I. Bagian penerimaan Pemerintah Daerah besar diberikan kepada Pemerintah Daerah Tingkat II. Imbangan pembagian hasil penerimaan pajak diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

KETENTUAN BAGI PEJABAT

Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak. Kepala Kantor Lelang Negara hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan hak atas tanah dan atau bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.

Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya hanya dapat melakukan pendaftaran hak atas tanah atau pendaftaran peralihan hak atas tanah setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara melaporkan pembuatan akta atau risalah lelang perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada Direktorat Jenderal Pajak selambat-lambatnya pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.

Tata cara pelaporan bagi pejabat diatur dengan Peraturan Pemerintah. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara, yang melanggar ketentuan, dikenakan sanksi administrasi berupa denda sebesar Rp.5.000.000,00 (lima juta rupiah) untuk setiap pelanggaran. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara, yang melanggar ketentuan, dikenakan sanksi administrasi berupa denda sebesar Rp. 100.000,00 (seratus ribu rupiah) untuk setiap laporan. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, yang melanggar, dikenakan sanksi menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. Besarnya sanksi administrasi dapat ditinjau kembali dengan Peraturan Pemerintah.